Risarcimento sull'acquisto di un nuovo immobile - Case Ecosostenibili
Si ha diritto ad un risarcimento economico se, dopo l'acquisto dell'immobile, ci si accorge che esso non rispetta i limiti normativi termici ed acustici.
Risarcimento, fonti rinnovabili, acustica
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Gli immobili di nuova realizzazione e quelli soggetti ristrutturazione rilevante devono prevedere una serie di accorgimenti da punto di vista termico ed acustico, i quali se non sono presenti si ha diritto ad un risarcimento.

Dal punto di vista termico gli immobili devono essere progettati al fine di rientrare, dal 2006, in classe energetica C. Più restrittiva è la norma attualmente in vigore (in vigore dal 1 ottobre 2015) che prevede il raggiungimento della classe energetica B. Essa è perseguibile con un’attenta progettazione dell’involucro edilizio (ad esempio pareti ed infissi con una adeguata trasmittanza) e degli impianti (produzione di acqua calda sanitaria, riscaldamento, raffrescamento…).

Impianto fotovoltaico obbligatorio per nuove costruzioni e ristrutturazioni rilevanti

Immagine 1: impianto fotovoltaico su tetto piano

Oltre ciò la normativa prevede che in nessun caso ci siano difetti di progettazione e/o esecuzione. Ad esempio della formazione di muffa sui ponti termici è un difetto derivante dalla cattiva progettazione dell’involucro edilizio ed è motivo di contenzioso tra l’acquirente ed il costruttore. Quest’ultimo, appurato il non rispetto delle leggi, è chiamato al risarcimento nei confronti dell’acquirente per danni procurati.

Una particolare attenzione c’è da porre sull’aspetto impiantistico, con un occhio di riguardo alle fonti rinnovabili. Il D.Lgs. 28/2011 (Decreto Rinnovabili) prevede: il 50% dell’acqua calda sanitaria si prodotto da fonti rinnovabili (ad esempio dal solare termico); una certa percentuale (in funzione della superficie e dell’anno della concessione edilizia) di energia  elettrica prodotta da fotovoltaico; la copertura di una certa percentuale da fonte rinnovabile (in funzione dell’anno della concessione edilizia) dell’insieme di acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento.

L’assenza di fonti rinnovabili sugli edifici di nuova realizzazione (salvo i casi previsti dalla legge) è motivo di richiesta di risarcimento da porte dell’acquirente nei confronti del costruttore il quale non ha palesemente rispettato la legge attualmente in vigore.

In via del tutto duale è possibile affrontare l’aspetto acustico: con il DPCM 5/12/97 tutti le concessioni edilizie per edifici di nuova realizzazione richiesti dopo il 20 febbraio 1998 devono rispettare i requisiti acustici passivi. Per semplificare, se venissero rispettati i parametri acustici di legge non sentiremmo il rumore derivante dagli impianti e dagli scarichi, oppure il rumore di calpestio dell’inquilino del piano superiore, oppure le voci del vicino dell’appartamento accanto e così via.

Fonometro utilizzato durante un rilievo fonometrico per una causa di risarcimento dovuta a rumori molesti

Immagine 2: fonometro posizionato durante un rilievo fonometrico notturno

E’ chiaro dunque che difficilmente tra i requisiti termici (involucro, impianti e fonti rinnovabili) e quelli acustici passivi un immobile realizzato negli ultimi anni non sia suscettibile a richiesta di risarcimento dell’acquirente nei confronti del costruttore. Quasi tutte gli incarichi tecnici che mi sono stati affidati per verificare il raggiungimento dei parametri minimi termoacustici si sono ultimati con un accordo bonario tra le parti per sanare le eventuali mancanze. In particolar modo quasi mai sono rispettati i requisiti acustici passivi degli edifici (complice la normativa frammentaria e la poca informazione che si fa a riguardo) e quasi mai sono presenti fonti rinnovabili a servizio degli immobili.

Ai costruttori non resta che affidarsi a tecnici competenti nel settore termico ed acustico per evitare danni economici all’attività, visto che i risarcimenti per il non rispetto di tali leggi può arrivare fino al 30% del prezzo di vendita.

Quasi sempre, tutti i clienti che mi hanno commissionato una consulenza tecnica circa l’acquisto di un nuovo immobile, hanno finito per non acquistare in quanto, messi a conoscenza di tutte le caratteristiche qualitative che dovrebbe avere l’edificio, non trovano più giustificato spendere 150/200 mila euro per essa.

L’auspicio è che sempre più committenti si rivolgano, in fase di progettazione, a tecnici competenti nel settore termoacustico, al fine di realizzare un immobile che rispecchi il sacrificio dei soldi spesi. Per la parte acustica ogni regione prevede un albo per tecnici competenti in acustica ambientale. Per la parte termica, oltre la normativa nazionale, è importante che un tecnico sia formato sui diversi protocolli attualmente presenti (CasaClima, Passive House, Certificazione LEED solo per citarne alcuni).

Lo stesso vale per i costruttori che, costruendo, hanno l’importante compito trasformare il nostro territorio. Rivolgersi in tal caso ad un tecnico competente vuol dire rispettare le pretese di chi acquista, rispettare l’ambiente (parte termica), la comunità (parte acustica) e non avere problemi economici durante l’attività legati a cause giudiziarie derivanti da disattenzioni tecnico/realizzative.

AUTORE: Ing. Marco Di Bartolomeo

Libero professionista appassionato di ambiente, tecnologia, efficienza energetica degli edifici ed acustica ambientale. Qualificato come "PARTNER KNX", "TECNICO COMPETENTE IN ACUSTICA AMBIENTALE", "PROVE NON DISTRUTTIVE CERTIFICATO LIVELLO 2". Da sempre ho focalizzato il mio lavoro sull'importanza di progettare immobili i quali fossero armoniosi e rispettosi dell’ambiente, ad alta efficienza energetica, ad elevato comfort termoacustico e gestiti con sistemi tecnologici.

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